Cedolare secca 2017: aliquota 10 e 21% calcolo scadenza, acconto saldo

Cedolare secca 2017 aliquota 10% e 15% e su canone libero al 21%, quando si paga acconto e saldo imposta sostitutiva su locazione e affitto, requisiti

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La cedolare secca 2017, è un regime agevolato che prevede l'applicazione di un'imposta sostitutiva al 10 dal 2014 al 2017, al 15% dal 2018 o 21% a canone libero a seconda dei casi sui redditi derivati da locazione e affitto immobili ad uso abitativo. Se il proprietario dell’immobile o l’affittuario, scelgono di avvalersi di tale regime, la tassazione per il proprietario non avviene più in base al reddito ma solo sul canone incassato mentre per l’affittuario si riducono i costi del canone mensile da pagare. L'opzione è sempre facoltativa e va comunicata nel momento della registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate, o in sede di proroga scadenza, e consiste nell’applicazione di un’aliquota sostitutiva, fissa e agevolata che di fatto sostituisce:

  • Irpef e le relative addizionali.
  • Imposta di registro contratto di locazione.
  • Imposta di bollo 16,00 euro.

Il risparmio si traduce con la Cedolare Secca 2017 al 10% per il canone concordato e al 21% se la casa è affittata a mercato libero, da versare in acconto e saldo.

 

Cedolare secca 2017 aliquota 10%:

Il Piano Casa ha introdotto una importante novità circa la cedolare secca 2017 aliquota 10% (dal 2014, 2015, 2016 e 2017) per i proprietari di casa e che optano per il regime sostitutivo per le locazioni a privati.

Requisiti cedolare secca 2017 aliquota 10% condizioni: fino al 2017, è concessa solo per contratti di locazioni non aziendali, di case ad uso abitativo a canone concordato, ubicati in uno dei comuni ad alta tensione abitativa o colpito da calamità naturali.

La possibilità di optare per un’imposta fissa del 10%, prevede la rinuncia da parte del proprietario di rinunciare all'aggiornamento ISTAT del canone, l'esenzione dal pagamento dell'imposta di registro, obbligatoria per i contratti a tassazione ordinaria, e dell'imposta bollo. 

Aliquota immobili non affittati o dati in locazione da cooperative ed Onlus per subaffitti a studenti che rinunciano all'aggiornamento dei canoni di locazione. Tale norma. è stata prevista dal decreto legge Piano casa approvato dal Governo Renzi.

Importante: Anche l’inquilino ha la possibilità di denunciare autonomamente un contratto non regolarmente registrato con divieto di sfratto.

 

Cedolare secca aliquota 10 (15%) o 21% canone concordato e libero:

Per calcolare l’aliquota cedolare secca su contratti di locazione e affitti, si parte dal canone annuo di locazione e di affitto un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute sul contratto di locazione, come riassunto nella tabella sotto riportata:

IMPOSTA DOVUTA CON IL NUOVO REGIME 2017:

Per i contratti di locazione a canone libero: 21% del canone annuo stabilito dalle parti.

Per i contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano: nei Comuni ad alta tensione abitativa, contratto di locazione stipulato con privati, Onlus, cooperative, subaffitti studenti, Immobili non affittati: aliquota 10% sul canone annuo dal 2014 al 2017 e dal 2018 al 15%.

Resta l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione mentr non si versano più:

  • Irpef Addizionale regionale Addizionale comunale
  • Imposta di registro (compresa quella sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione)
  • Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe). 

Con l'approvazione del Piano Casa promosso dal Governo Renzi, è stata ammessa la riduzione aliquota cedolare secca 2017 per gli immobili non affittati che passa dal 15 al 10%.

La durata dell'agevolazione è per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota al 10% della cedolare secca, potrà essere usufruita anche dagli inquilini di abitazioni date in locazione a cooperative o a Onlus, se subaffittate a studenti con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

Aggiornamento: in base alle novità introdotte con la nuova Manovra Correttiva 2017, dal 1° giugno 2017 entra in vigore la cd. Tassa Airbnb 2017 ossia:

  • applicazione della cedolare secca al 21% alle locazioni brevi;
  • obbligo per tutti gli intermediari immobiliari, anche online come appunto Airbnb, Booking, Expedia ecc, di operare in qualità di sostituto d'imposta, la ritenuta del 21%  al momento del pagamento del canone di locazione, e di versarla all'Erario italiano. 
  • Conseguentemente, gli intermediari, dovranno poi inviare la certificazione unica al proprietario dell'immobile affittato.

 

Aliquote cedolare secca 2017: come si calcola?

Al regime Cedolare Secca su locazioni e affitti possono aderire le sole persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate come usufrutto, uso, abitazione. Non possono aderire le società e gli enti non commerciali.

Cedolare secca 2017 calcolo aliquota e imposta:

A seguito dell’aggiornamento sulla tassazione degli immobili con la riduzione al 10% dell’aliquota imposta sostitutiva cedolare secca sugli affitti con contratto di locazione a canone concordato, dovuta dalle persone fisiche che scelgono il regime agevolato, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto a modificare l’Annuario del Contribuente.

Le modifiche apportate dall'Agenzia delle Entrate riguardano:

1) Riduzione aliquota cedolare secca per i contratti di locazione a canone concordato relativi alle abitazioni, ubicate nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe) e con carenze di disponibilità abitative che con il decreto Casa scende al 10% fino al 2017 per poi aumentare al 15% dal 2018 in poi.

2) Le nuove disposizioni in materia di Imu, introdotte dal decreto legge n. 102 del 31 agosto 2013, che ha previsto l’abolizione dell’IMU sulle abitazioni principali, fatta eccezione per le abitazioni classificate con categorie catastali A/1, A8 e A/9 a cui viene applicata la nuova IUC che comprende IMU, TASI tassa servizi indivisibili dei Comuni e TARI la tassa sui rifiuti urbani.

Con la nuova legge di Stabilità 2016, è stata abolita anche la TASI sulla prima casa non di lusso anche per gli affittuari.

Un’altra novità riguarda l’equiparazione all’abitazione principale delle case di proprietà delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite dai soci assegnatari ad abitazione principale e delle relative pertinenze e per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, oltre all’esclusione dall’IMU per le abitazioni principali non concesse in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e da quello appartenente alla carriera prefettizia.

Leggi anche le ultme novità su: nuovi contratti di locazione 2017 e la cedolare secca sugli affitti.

 

Cedolare Secca requisiti immobili e comunicazione inquilino:

I requisiti che gli immobili devono avere per aderire al regime cedolare secca sugli affitti, sono:

Unità abitative di categoria catastale A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati), affittate per uso abitativo.

Relative pertinenze box, garage ma solo se affittate insieme all’abitazione.

Come fare la comunicazione inquilino?

I proprietari degli immobili affittati ad uso abitativo che decidono di avvalersi del regime agevolato della cedolare secca hanno l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.

Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat canoni di locazione.

 

Come fare per aderire all'opzione e come si paga?

Con il provvedimento del 10 gennaio 2014, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto ad approvare il nuovo modello per la registrazione contratti di locazione. Tale modello, è obbligatorio a partire dal 31 marzo 2014, per cui il modello 69 e Siria, non sono più utilizzabili.

Cedolare secca 2017 compilazione modello RLI: per aderire all'opzione dell'imposta sostitutiva sulle locazioni, il contribuente deve compilare la sezione del modello rli 2015 che può essere presentato anche per via telematica utilizzando il software di compilazione dell'Agenzia delle Entrate.

Come si paga? Modello F24 e codice tributo:

L’imposta sostitutiva agevolata della cedolare secca deve essere versata entro lo stesso termine previsto per il versamento dell’Irpef mediante l’F24, modello unificato di pagamento Agenzia delle Entrate che prevede anche la possibilità di compensare l’imposta dovuta con eventuali crediti.

modello f24 Agenzia delle entrate e Istruzioni compilazione f24 cedolare secca.

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i seguenti codici tributo:

1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata

1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione

1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

 

Cedolare secca 2017 scadenza acconto e saldo:

Il pagamento del primo acconto 2017 dell’imposta sostitutiva cedolare secca affitti, va versata se l’importo dell’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente supera i 51,65 euro.

Cedolare secca scadenza acconto:

  • Unica RATA: entro il 30 novembre se l’importo è inferiore a 257,52 euro
  • In 2 rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro: primo acconto cedolare secca affitti pari al 40%: entro il 16 giugno e secondo acconto cedolare secca affitti pari al 60%, entro il 30 novembre.

In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente. In tale periodo d’imposta il reddito derivante dall’immobile è stato infatti assoggettato a Irpef. Inoltre, l’acconto non è dovuto quando l’anno di prima applicazione della cedolare secca è anche il primo anno di possesso dell’immobile.
Cedolare secca scadenza saldo: va effettuato ento il 16 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40% tramite ravvedimento operoso. Per cui se il saldo riguarda l’anno 2016 dovrà essere versato entro il 16 giugno 2017, se invece il saldo si riferisce all’anno 2017 dovrà essere versato entro il 16 giugno 2018.

 

Durata del contratto e revoca opzione:

Il proprietario che sceglie di avvalersi del regime agevolato della cedolare secca, è obbligato a estendere tale regime per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata la stessa.

La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento della stessa imposta. Per comunicare la revoca cedolare secca all'Agenzia delle Entrate, e pagare l'imposta, occorre utilizzare i nuovi modelli RLI e F24 elide.

E’ sempre possibile esercitare l’opzione nelle annualità successive, rientrando nel regime della cedolare secca.

  

Quali sono gli effetti sul reddito?

Il reddito assoggettato a “cedolare secca” concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini della spettanza di deduzioni, detrazioni, benefici legati al possesso di requisiti reddituali per esempio:

  • per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico;
  • per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia;
  • per calcolare detrazioni per canoni di locazioni;
  • per la determinazione dell’Isee.

  

Cedolare secca quando conviene? Vantaggi e svantaggi:

Vantaggi cedolare secca:

Nessuna imposta di registro all’atto di registrazione del contratto, neanche per le successive annualità

Nessuna marca da bollo da € 16,00 euro sui contratti

favorire l’emersione degli affitti irregolari

Svantaggi della Cedolare Secca

Aumenti Istat ed aumenti periodici: non potranno essere applicati sugli immobili dei proprietari che hanno optato per il regime agevolato della cedolare secca, considerando che attualmente i contratti prevedono un’aumento annuale del canone di affitto proporzionale all’inflazione, in base all’indice Istat. Inoltre sono anche vietati gli aumenti di contratto per tutta la durata del contratto sul quale viene pagata la cedolare secca;

Addizionali regionali e comunali: con la cedolare secca non si devono pagare le addizionali regionali e comunali, pertanto, più è alta l’addizionale e maggiore sarà il vantaggio della cedolare.

Adempimenti vari: pagamento online della cedolare secca.

  

Sanzioni per omessa cedolare secca entro la scadenza:

Per la Cedolare secca si applicano le stesse sanzioni per omessa, tardiva, o falsa registrazione contratto di Locazione.

L’omessa registrazione del contratto di locazione e di affitto comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa, come anche il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro su annualità successive o dell’aliquota sostitutiva della cedolare secca.

Sanzioni cedolare secca:

  • Omessa registrazione del contratto: dal 120% al 240% dell’imposta dovuta;
  • Parziale occultamento del canone: dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta;
  • Tardivo versamento dell’imposta: 30% dell’imposta versata in ritardo.
  • Tardiva risoluzione di un contratto in cedolare secca:
    - entro 30 giorni di ritardo: 35 euro;
    - oltre 30 giorni di ritardo: 67 euro;

    Codice tributo F24 Elide: 1509 (sanzione tardivi adempimenti successivi).

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