Cedolare secca 2018: 10 e 21% aliquote calcolo scadenza, acconto saldo

Cedolare secca 2018 10 canone concordato e 21% sul canone libero quando si paga acconto e saldo imposta sostitutiva su locazione e affitto, requisiti

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La cedolare secca, è un regime agevolato che prevede l'applicazione di un'imposta sostitutiva sul canone concordato del 10% e 21% sul canone libero.

Se il proprietario dell’immobile o l’affittuario, sceglie di avvalersi del regime della cedolare secca, la tassazione per il proprietario non avviene più in base al reddito ma solo sul canone incassato mentre per l’affittuario, si riducono i costi del canone mensile da pagare.

L'opzione è sempre facoltativa e va comunicata nel momento della registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate, o in sede di proroga scadenza, e consiste nell’applicazione di un’aliquota sostitutiva, fissa e agevolata che di fatto sostituisce:

  • Irpef e le relative addizionali.
  • Imposta di registro contratto di locazione.
  • Imposta di bollo 16,00 euro.

Il risparmio si traduce con la Cedolare Secca 10% per il canone concordato e cedolare secca 21% se la casa è affittata a mercato libero, da versare in acconto e saldo.

Tra le novità 2018 per quanto riguarda locazioni e affitti, è la proroga della cedolare secca 2018 al 10% per il canone concordato grazie alla nuova Legge di Stabilità 2018.

Proroga cedolare secca 10% nel biennio 2018-2019 quindi e non stabilizzazione come previsto dalla prima bozza della Manovra 2018.

 

Cedolare secca 10%: cos'è e come funziona?

Che cos'è la cedolare secca 10%? La cedolare secca con aliquota al 10% è l'agevolazione fiscale introdotta dal cd. decreto Piano Casa che ha previsto che per gli anni dal 2014 al 2017, la possibilità di applicare la cedolare secca al 10% per i proprietari di casa che optano per il regime sostitutivo per le locazioni a privati, purché l'immobile sia ad uso abitativo a canone concordato, la condizione dell'ubicazione in uno dei comuni ad alta tensione abitativa o se colpito da calamità naturali, non è più in vigore da quest'anno.

Cedolare secca novità:

  • Dal 2017, però, la cedolare secca 10%, può essere applicata sul canone concordato da tutti i comuni d'Italia e non solo quelli ad alta tensione abitativa.
  • Dal 2018, l'aliquota cedolare secca, sarebbe dovuta tornare al 15% ma il Governo ha deciso per la proroga cedolare secca 10 2018 e 2019 grazie alla nuova Legge di Stabilità 2018.

Si ricorda inoltre che la possibilità di optare per la cedolare secca 10%, prevede la rinuncia da parte del proprietario di rinunciare all'aggiornamento ISTAT del canone, l'esenzione dal pagamento dell'imposta di registro, obbligatoria per i contratti a tassazione ordinaria, e dell'imposta bollo. 

Aliquota immobili non affittati cedolare secca 10% o dati in locazione da cooperative ed Onlus per subaffitti a studenti che rinunciano all'aggiornamento dei canoni di locazione. Tale norma. è stata prevista dal decreto legge Piano casa approvato dal Governo Renzi.

Importante: Anche l’inquilino ha la possibilità di denunciare autonomamente un contratto non regolarmente registrato con divieto di sfratto.

 

Cedolare secca 2018: aliquota 10 canone concordato e 21 canone libero

Per calcolare l’aliquota cedolare secca su contratti di locazione e affitti, si parte dal canone annuo di locazione e di affitto un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute sul contratto di locazione, come riassunto nella tabella sotto riportata:

IMPOSTA DOVUTA CON IL NUOVO REGIME 2018:

Per i contratti di locazione a canone libero: 21% del canone annuo stabilito dalle parti.

Per i contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni a prescindere da comune in cui sono ubicati: l'aliquota cedolare secca è al 10% è per l'anno 2018 e 2019.

Resta l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione mentre non si versano più:

  • Irpef Addizionale regionale Addizionale comunale;
  • Imposta di registro (compresa quella sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione);
  • Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe). 

Con l'approvazione del Piano Casa promosso dal Governo Renzi, è stata ammessa la riduzione aliquota cedolare secca anche per gli immobili non affittati che passa dal 15 al 10%.

La durata dell'agevolazione è per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota al 10% della cedolare secca, potrà essere usufruita anche dagli inquilini di abitazioni date in locazione a cooperative o a Onlus, se subaffittate a studenti con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

Aggiornamento: in base alle novità introdotte con la nuova Manovra Correttiva, dal 1° giugno 2017 entra in vigore la cd. Tassa Airbnb ossia:

  • applicazione della cedolare secca sugli affitti brevi;
  • obbligo per tutti gli intermediari immobiliari, anche online come appunto Airbnb, Booking, Expedia ecc, di operare in qualità di sostituto d'imposta, la ritenuta del 21%  al momento del pagamento del canone di locazione, e di versarla all'Erario italiano. 
  • Conseguentemente, gli intermediari, devono inviare la certificazione unica al proprietario dell'immobile affittato.

 

Cedolare secca 2018: come si calcola?

Come si calcola la cedolare secca? Per il calcolo cedolare secca 2018, abbiamo bisogno di conoscere:

  • l'importo del canone di locazione;
  • l'aliquota cedolare secca che dobbiamo applicare.

Per capire meglio ecco un esempio pratico di calcolo cedolare secca al 10%:

  • Un immobile è concesso in locazione a canone concordato
  • il canone annuo stabilito dal proprietario e affittuario è pari a: 6.000 euro annui.
  • Si applica in questo caso la cedolare secca 10%.
  • Per cui 6.000 euro x 10% = 600 euro.

Il costo cedolare secca all'anno, è di 600 euro, che è l'importo dell'imposta sostitutiva dovuta dal proprietario sul reddito.

 

Chi può aderire alla cedolare secca 2018?

Chi può aderire all'opzione della cedolare secca 2018?

I requisiti che gli immobili devono possedere per poter aderire al regime cedolare secca sugli affitti, sono:

  • Unità abitative di categoria catastale da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati), affittate per uso abitativo.
  • Relative pertinenze box, garage ma solo se affittate insieme all’abitazione.

Come fare la comunicazione inquilino?

  • I proprietari degli immobili affittati ad uso abitativo che decidono di avvalersi del regime agevolato della cedolare secca hanno l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.
  • Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat canoni di locazione.

 

Cedolare secca come si paga e come aderire all'opzione;

Cedolare secca 2018 come aderire all'opzione: Per aderire all'opzione dell'imposta sostitutiva sulle locazioni, il contribuente deve compilare l'apposita sezione del modello RLI 2018 cedolare secca che deve essere presentato per via telematica all'Agenzia delle Entrate utilizzando il software di compilazione dell'Agenzia delle Entrate.

Cedolare secca come si paga? Modello F24 e codice tributo:

L’imposta sostitutiva agevolata della cedolare secca deve essere versata entro lo stesso termine previsto per il versamento dell’Irpef mediante l’F24 elide, modello unificato di pagamento Agenzia delle Entrate che prevede anche la possibilità di compensare l’imposta dovuta con eventuali crediti.

Per maggiori informazioni, consulta il nostro articolo f24 elide 2018.

Per il pagamento cedolare secca 2018 con F24, vanno utilizzati i seguenti codici tributo:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata;
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione;
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

 

Cedolare secca 2018 scadenza acconto e saldo:

Il pagamento del primo acconto 2018 dell’imposta sostitutiva cedolare secca affitti, va versata se l’importo dell’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente supera i 51,65 euro.

Cedolare secca scadenza acconto e saldo:

Cedolare secca scadenzaunica rata, se importo è inferiore a 257,522 rate, se l'importo è superiore alla soglia
 entro il 30 novembre

acconto: entro il 30 giugno;

saldo: entro il 30 novembre.

 

In particolare, se l'adesione alla cedolare secca avviene nel 2017, il pagamento deve avvenire entro le seguenti scadenze:

  • Unica RATA: entro il 30 novembre 2018, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
  • In 2 rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro: 
    • primo acconto cedolare secca affitti pari al 40%: entro il 30 giugno 2018;
    • secondo acconto cedolare secca affitti pari al 60%, entro il 30 novembre 2018.

Se l'adesione alla cedolare secca avviene nel corso del 2018, la scadenza per il pagamento è:

  • Unica rata: entro il 30 novembre 2019;
  • 2 rate: acconto entro il 30 giugno 2019 e saldo entro il 30 novembre 2019.

In pratica, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente. In tale periodo d’imposta il reddito derivante dall’immobile è stato infatti assoggettato a Irpef. Inoltre, l’acconto non è dovuto quando l’anno di prima applicazione della cedolare secca è anche il primo anno di possesso dell’immobile.
Cedolare secca scadenza saldo: va effettuato ento il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferisce, o entro luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per cui se il saldo riguarda l’anno 2017 deve essere versato entro il 30 giugno 2018, se invece il saldo si riferisce all’anno 2018 deve essere versato entro il  30 giugno 2019.

 

Durata del contratto e revoca opzione:

Il proprietario che sceglie di avvalersi del regime agevolato della cedolare secca, è obbligato a estendere tale regime per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

  • Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata la stessa.
  • La revoca cedolare secca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento della stessa imposta. Per comunicare la revoca cedolare secca all'Agenzia delle Entrate, e pagare l'imposta, occorre utilizzare i nuovi modelli RLI e F24 elide.
  • E’ sempre possibile esercitare l’opzione nelle annualità successive, rientrando nel regime della cedolare secca.

  

Quali sono gli effetti sul reddito?

Il reddito assoggettato a “cedolare secca” concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini della spettanza di deduzioni, detrazioni, benefici legati al possesso di requisiti reddituali per esempio:

  • per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico;
  • per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia;
  • per calcolare detrazioni per canoni di locazioni;
  • per la determinazione dell’Isee.

  

Cedolare secca quando conviene? Vantaggi e svantaggi:

Vantaggi cedolare secca:

  • Nessuna imposta di registro all’atto di registrazione del contratto, neanche per le successive annualità;
  • Nessuna marca da bollo da € 16,00 euro sui contratti;
  • favorire l’emersione degli affitti irregolari.

Svantaggi della Cedolare Secca

  • Aumenti Istat ed aumenti periodici: non potranno essere applicati sugli immobili dei proprietari che hanno optato per il regime agevolato della cedolare secca, considerando che attualmente i contratti prevedono un’aumento annuale del canone di affitto proporzionale all’inflazione, in base all’indice Istat. Inoltre sono anche vietati gli aumenti di contratto per tutta la durata del contratto sul quale viene pagata la cedolare secca;
  • Addizionali regionali e comunali: con la cedolare secca non si devono pagare le addizionali regionali e comunali, pertanto, più è alta l’addizionale e maggiore sarà il vantaggio della cedolare.
  • Adempimenti vari: pagamento online della cedolare secca.

 

Cedolare secca 2018: agevolazione e tassazione

Per chi applica la cedolare secca ai contratti di locazione a canone concordato 2018, vi sono anche altri vantaggi fiscali che riguardano la tassazione del reddito fondiario per il proprietario.

Tali agevolazioni, sono state introdotte a partire dal 15 marzo di quest'anno per effetto del decreto ministeriale 16 gennaio 2017 e prevedono:

  • la possibilità per il proprietario dell'immobile di ottenere un’ulteriore riduzione del 30% del reddito imponibile ai fini Irpef dei fabbricati, qualora nella dichiarazione dei redditi vengano indicati gli estremi della registrazione del contratto di locazione, inerenti alla dichiarazione IMU per il comune in cui è ubicato l’immobile.
  • la possibilità di ottenere la riduzione del 75% dell’aliquota Imu e Tasi del Comune in cui è ubicato l’immobile concesso in locazione a canone concordato.

Per l'affittuario, invece, è ammessa la detrazione canone di affitto 2018 pari a:

  • 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71;
  • 247,90 per redditi superiori che non superino i 30.987,41.

Ulteriore detrazione anche per chi trasferisce la propria residenza nell'immobile affittato, pari a 991,60 per i primi 3 anni di locazione.

  

Sanzioni cedolare secca 2018:

Per la Cedolare secca si applicano le stesse sanzioni per omessa, tardiva, o falsa registrazione contratto di Locazione.

L’omessa registrazione del contratto di locazione e di affitto comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa, come anche il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro su annualità successive o dell’aliquota sostitutiva della cedolare secca.

Sanzioni cedolare secca 2018:

  • Omessa registrazione del contratto: dal 120% al 240% dell’imposta dovuta;
  • Parziale occultamento del canone: dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta;
  • Tardivo versamento dell’imposta: 30% dell’imposta versata in ritardo.
  • Tardiva risoluzione di un contratto in cedolare secca:
    - entro 30 giorni di ritardo: 35 euro;
    - oltre 30 giorni di ritardo: 67 euro;

    Codice tributo F24 Elide: 1509 (sanzione tardivi adempimenti successivi).

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