Affitto a riscatto 2017 come funziona la nuova formula Rent to buy?

Affitto a riscatto 2017 come comprare casa pagando un canone rent to buy? Cos'è e come funziona il contratto, esempio fac simile, prezzo e tassazione

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Affitto a riscatto 2017 in rent to by è una nuova forma contrattuale per chi vuole acquistare casa pagando un canone di affitto iniziale per poi riscattare alla fine l'immobile, un po' come succede per le auto in leasing o a finanziamento per le quali il cliente paga un rata mensile e un riscatto alla fine del contratto.

L'affitto a riscatto, già presente e previsto nel nostro ordinamento è stato maggiormente regolamentato dal Decreto Sblocca Italia Dl 133/2014 che ne ha previsto le modalità di applicazione, la tipologia di immobile e maggiori tutele per i contribuenti e gli intermediari immobiliari. Ora il Consiglio Notarile di Milano, in occasione del convegno sulla disciplina del rent to by immobiliare, ha anche provveduto oltre che a redigere uno schema contrattuale da seguire anche a verificarne i vantaggi e gli svantaggi.

 

Affitto a riscatto 2017: nuova formula Rent to buy cos'è?

L'affitto a riscatto in rent to buy immobiliare come spiegato dalla nota interpretativa del Consiglio del Notariato sull'articolo 13 del Decreto Sblocca Italia Dl. 133/2014 Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, è una nuova formula rent to buy immobiliare contrattuale per acquistare la casa pagando un canone mensile e poi un riscatto finale.

La norma, introdotta dal governo per aiutare le famiglie e il mercato finanziario, duramente colpiti dalla crisi economica, ha predisposto nuovi strumenti idonei per superare l'iniziale mancanza di liquidità rimandando l'acquisto della casa in un momento futuro. In questo modo, l'acquirente ha subito la disponibilità dell'appartamento pagando un canone, il quale poi viene recuperato totalmente o in parte con il prezzo di acquisto. 

A seguito delle novità introdotte dal Governo, il Rent to Buy che esisteva già ma veniva applicato senza una tutela giuridica certa, ora viene regolamentato con l'obbligo di trascrizione del contatto nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, in modo del tutto analogo al contratto preliminare di vendita la cui prenotazione è a partire dai 3 anni fino a tutta la durata del contratto e comunque non superiore a 10 anni. Il contratto di rent to by immobiliare, invece, offre maggiore libertà in quanto la durata contrattuale è determinata dalle parti interessate come anche l'importo del canone mensile e la somma finale per acquistare l'immobile, inoltre, il conduttore è tutelato da eventuali ipoteche o pignoramenti che possono gravare sull’immobile.

 

Affitto a riscatto come funziona? Contratto fac simile:

Come funziona l'affitto con riscatto immobiliare? L'affitto a riscatto secondo la formula del rent to buy immobiliare inserita nel Decreto Sblocca Italia  funziona come un contratto di locazione dove l'inquilino paga un canone di affitto al locatore. Alla fine del periodo contrattuale, la cui durata è decisa dalle parti, l'affittuario acquista l'immobile scorporando dal prezzo di vendita finale, richiesto dal proprietario al momento della stipula del contratto, la parte del canone pagato in precedenza.

Facciamo subito un esempio contratto rent to buy immobiliare: se la casa costa 300.000 euro e si paga un canone di affitto mensile di 1.000 euro, 500 euro vanno al locatore per farci godere subito dell'appartamento, così come funziona per una normale locazione e gli altri 500 euro vengono prati invece come acconto sul prezzo di vendita finale. Se dopo 5 anni l'affittuario decide di acquistare l'immobile, dovrà stornare dai 300.000 euro  del costo di vendita i 30.000 euro già pagati in acconto con i canoni mensili, per cui pagherà l'immobile 270.000 euro.

Per avere effetti legali, il contratto di affitto a riscatto deve essere trascritto presso i registri immobiliari e ciò consente di far valere la trascrizione come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile e gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, nè richiedere un pignoramento della casa.

Quali tipi di immobile si possono acquistare con un contratto rent to buy? Tutti i tipi di immobile dalla casa a negozi, capannoni, terreni fino agli immobili in costruzione possono essere oggetto di acquisto con affitto a riscatto. Riguardo all'immobile in costruzione, le imprese costruttrici che inizieranno ad offrire questo nuovo tipo di contratto, potranno diventare ben presto oltre che un valido strumento di acquisto anche una concreta alternativa al mutuo ipotecario bancario contratto dall'impresa per pagare per la costruzione. Inoltre, se il costruttore dovesse essere soggetto ad un fallimento aziendale, il contratto così stipulato, continuerebbe ad avere gli stessi effetti, in quanto la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita ad un prezzo corretto ai valori di mercato immobiliare e se trattasi di prima casa per il conduttore o dei suoi parenti.

Il Consiglio del Notariato ha anche predisposto un contratto rent to buy fac simile da utilizzare come decalogo e linea guida per redigere il contratto di affitto con riscatto.

 

Tassazione su canoni d'affitto a riscatto e prezzo di vendita:

Il Consiglio del Notariato, è intervenuto a dare anche i primi chiarimenti sull'affitto a riscatto dal punto di vista fiscale e tributario. Innanzitutto analizzando l'ambito fiscale in modo da vedere come sia possibile evitare una doppia tassazione sul contratto rent to buy immobiliare, la prima sui canoni di affitto prevista dalla prima parte del contratto di locazione e la seconda sul prezzo per la cessione dell'immobile che si ha al termine del contratto con la vendita.

Una soluzione pur se solo a livello interpretativo, almeno per ora, è arrivata dall'Agenzia delle Entrate durante una consulenza giuridica avuta in data 13 febbraio 2014 con l’ordine dei dottori commercialisti di Monza, che ha avuto come oggetto il contratto di locazione collegato ad un’opzione, nel quale il prezzo di acquisto veniva decurtato degli acconti pagati fino a quel momento con i canoni di locazione.

L'Agenzia in quel contesto, ha confermato in primis che in questo tipo di locazione, l’opzione di acquisto sia attribuibile solo ad una delle due parti e secondo che per evitare la doppia imposizione IVA, la base imponibile della cessione debba essere considerato al netto di quanto già versato con i canoni di affitto per la parte pagata in termini di acconto, allo stesso modo sull'IRPEF il prezzo della cessione deve essere considerata al netto dei canoni, in quanto questi hanno già concorso alla formazione del reddito negli anni precedenti.

Per leggere la nota interpretativa: rent to buy Consiglio del Notoriato.

 

Chi prenota la casa è poi obbligato a comprarla?

L'affittuario che stipula un contratto di locazione con riscatto rent to buy è obbligato a comprare la casa al termine del periodo di affitto? No, la legge riconosce al locatario la facoltà di acquistare il bene e non all’obbligo, per cui terminato il contratto può non procedere all'acquisto finale.

Il termine poi, entro il quale il futuro compratore può decidere se acquistare la casa, è stabilito dalle parti al momento della stipula e trascrizione del contratto, e comunque non può superare i 10 anni.

Il vantaggio per chi affitta a riscatto e poi compra la casa o il negozio, è che quindi di pagare un canone mensile, dove una parte viene data come acconto e l'altra al proprietario a titolo di godimento dell'immobile. Il vantaggio per chi vende invece è ampliare il numero dei possibili acquirenti rischiando però che alla fine del contratto o prima, l'affittuario rinunci alla prenotazione della vendita. In questo caso, però il venditore può tutelarsi trattenendo per sé la parte data in acconto con il canone di affitto.

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