Redditi fabbricati 2017 730 quadro B rendita canoni locazione

Redditi fabbricati 2017 modello 730 quadro B, calcolo reddito in base all'utilizzo immobili rendita catastale e canoni di locazione non percepiti e tassati

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Redditi fabbricati modello 730/2017 quadro B riguarda l'obbligo per i contribuenti che possiedono uno o più immobili, di dichiarare nella dichiarazione dei redditi la rendita ottenuta da tali fabbricati nel corso del 2016, sia che si tratti di una casa adibita ad abitazione principale, di una seconda casa o di un immobile dato in locazione.

La compilazione del quadro B va effettuato seguendo le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate per il 730 precompilato o ordinario e indicando la relativa rendita catastale e canoni di locazione a tassazione ordinaria o con cedolare secca.

Ma cosa fare in caso di canoni di locazione non percepiti? Vediamo in dettaglio come funziona:

 

Redditi fabbricati modello 730/2017:

I contribuenti che possiedono fabbricati in Italia iscritti o i scrivibili nel Catasto edilizio urbano con l'attribuzione della relativa rendita catastale devono dichiarare nella dichiarazione dei redditi 2017 i redditi dei fabbricati

Chi deve dichiarare i redditi dei fabbricati quadro B?

  • I contribuenti che possiedono fabbricati di Proprietà;
  • Usufrutto, ossia, che hanno la possibilità di usufruire di un fabbricato anche se la proprietà è di terzi.
  • Altro diritto reale: come può essere ad esempio il diritto di abitazione, ovvero, la possibilità del coniuge superstite o dei figli di abitare nella casa di proprietà del coniuge o del genitore deceduto. Tale diritto, si estende anche alle pertinenze in caso di abitazione principale. Pertanto, l'obbligo di dichiarare la rendita del fabbricato, vige solo quando l'utilizzo dell'immobile è effettivamente esercitato altrimenti rimane l'obbligo a carico del proprietario.
  • Soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa assegnatari di alloggi anche senza mutuo.
  • Assegnatari di casa a riscatto o con patto di futura vendita da parte di enti quali ad esempio ATER, INPS, INPDAP
  • Chi possiede immobili che non possono essere considerati rurali in base alla normativa vigente.
  • Soci di società semplici o ad esse equiparate produttrici di reddito di fabbricati.
  • Chi possiede fabbricati situati all’estero è tenuto sempre ad indicarli nel rigo D4 (redditi diversi) del Mod. 730/2015.

Per quanto riguarda invece l'alloggio del portiere o di altre proprietà all'interno del condominio che hanno una propria rendita catastale, questa va dichiarata da ciascun condomino solo se la quota di reddito spettante per la singola unità immobiliare è superiore a 25,82 euro, tale esclusione però non spetta se tali locali sono dati in affitto o riguardano negozi.

 

Chi non deve dichiarare i redditi da fabbricati?

I contribuenti che non devono dichiarare i redditi da fabbricati nel modello 730 2017 sono coloro che possiedono:

Fabbricati a titolo di nuda proprietà che hanno concesso l'immobile in usufrutto o altro diritto reale, come il diritto di abitazione. In questi casi, infatti, è l'usufruttuario o chi esercita il diritto di abitazione a dover dichiarare il reddito da fabbricato.

Costruzioni rurali utilizzate come abitazione da chi possiede o affitta il terreno purché effettivamente adibita ad uso agricolo, in quanto il loro reddito è già compreso in quello catastale del terreno.

Fabbricati rurali destinati all’agriturismo;

Costruzioni strumentali alle attività agricole, come ad esempio serre, conservazione prodotti, attrezzature e scorte.

Unità immobiliari per le quali sono state concesse licenze e autorizzazioni al restauro, risanamento o ristrutturazione edilizia. Tale esonero dichiarativo, vige per il solo periodo dei lavori e solo se l'immobile nel suddetto periodo non viene utilizzato.

Immobili aperti al pubblico come ad esempio musei, biblioteche o archivi, l'esonero è limitato ai soli fabbricati improduttivi per l'intero anno previa comunicazione all'Agenzia delle Entrate entro 3 mesi dall'inizio dell'improduttività del reddito.

Unità immobiliari destinate all'esercizio del culto a patto però che non siano affittate.

Fabbricati ubicati in zone rurali non utilizzati come abitazioni alla data del 7 maggio 2004, ma ristrutturati dallo IAP acquisendo i requisiti di abitabilità, qualora concessi in locazione dall’imprenditore agricolo, tali redditi non vanno dichiarati perché considerati compresi nel reddito dominicale e agrario dei terreni. Tale esonero, vige solo per il primo contratto di locazione e solo se questo ha una durata dai 5 ai 9 anni.

 

Calcolo redditi di fabbricati prima e seconda casa, in locazione:

Il reddito imponibile dei fabbricati si calcola generalmente sulla rendita catastale rivalutata del 5% o sul canone di locazione ma molto dipende dal tipo di utilizzo dell'immobile:

1) Abitazione principale e relative pertinenze, una per ogni categoria catastale C/2, C/6, C/7: non è dovuta l'IMU, per cui sebbene il reddito concorra alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef. è prevista una deduzione fino all’ammontare della rendita catastale, quindi non influisce sul reddito complessivo netto. L'abitazione principale di lusso A/1, A/8 e A/9 è soggetta all'IMU e poiché non concorre alla formazione del reddito complessivo non è prevista la deduzione della rendita catastale e va indicata nella colonna 12 “Casi particolari Imu” codice 2.

2) Unità immobiliare tenuta a disposizione: ad esempio una seconda casa sfitta, in questo caso la rendita catastale rivalutata del 5% viene maggiorata di un terzo. Tale maggiorazione, non è prevista però nel caso in cui il fabbricato sia concesso in comodato ad un parente di primo grado

3) fabbricato dato in locazione: Per i contratti in libero mercato il reddito è calcolato sul valore più alto tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione rivalutato, ridotto del 15%. Per i contratti a canone convenzionale, il reddito da assoggettare all'Irpef è calcolato con le stesse modalità previste con il contratto in libero mercato, ma  ridotto ulteriormente del 30% se il fabbricato è ubicato in uno dei Comuni ad alta densità abitativa.

Per i contratti di locazione in cedolare secca l’imposta è calcolata applicando al totale del canone percepito l’aliquota del 21% se a canone libero e l’aliquota del 19% ulteriormente ridotta al 15 e poi dal 2014, aliquota cedolare secca al 10% per i contratti di locazione a canone concordato nei Comuni ad alta densità abitativa o in quelli in cui si è deliberato nei 5 anni precedenti il 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

 

Fabbricati non locati quadro B:

Fabbricati non locati 730 2017: a partire dal 1° gennaio 2012 l'IRPEF e le addizionali regionali e comunali non sono più dovute sui fabbricati soggetti all'imposta municipale propria, ad esclusione dei fabbricati concessi in locazione. Ai fini dichiarativi, pertanto, nel quadro B del modello 730 devono essere indicati i dati di tutti gli immobili posseduti dal contribuente che producono redditi da fabbricati, ivi compresi i fabbricati non locati e quelli concessi in comodato d'uso gratuito.

Sarà poi cura del sostituto di imposta o dell'intermediario, ovvero, di chi presta l'assistenza fiscale al contribuente, a dover calcolare il reddito dei fabbricati tenendo conto solo di quelli concessi in locazione e considerando tutte le eccezioni previste per l'applicazione dell'imposta municipale propria. Verificando ad esempio se vi è l'esenzione IMU per la casa concessa in comodato d'uso a parenti di primo grado che la utilizzano come abitazione principale, e in questo caso verrà indicato nella colonna “Casi particolari Imu” il codice 1.

Case sfitte 2017 stesso comune dell'abitazione principale: se l'immobile ad uso abitativo non affittato assoggettato all'IMU si trova nello stesso comune in cui il contribuente ha la prima casa ed in questo caso la rendita concorrerà alla formazione della base imponibile IRPEF e relative addizionali nella misura del 50% e dovrà essere compilata la colonna “Casi particolari Imu” con il codice 3.

 

Canoni di locazione non percepiti vanno dichiarati e tassati?

In questi ultimi anni a causa della crisi economica sono sempre di più gli inquilini che non ce la fanno a pagare l'affitto, tanto che le intimazioni di sfratto per morosità in Italia sono diventate all'ordine del giorno.

Se da una parte quindi ci sono inquilini morosi che non riescono a far fronte al pagamento del canone mensile, uno Stato che interviene poco o nulla nel risolvere il problema dell'emergenza abitativa e delle case occupate, dall'altra ci sono i locatori che tutti i giorni si scontrano con questo fenomeno crescente. Già perché se un inquilino non paga il canone pattuito o lo fa sempre in ritardo, il contribuente che mette in affitto l'immobile è comunque obbligato a dichiarare i canoni e quindi a pagarci le tasse, anche se poi questi canoni non sono stati percepiti.

Per cui secondo la legge, art. 26 del TUIR, il contribuente è tenuto a dichiarare anche i canoni relativi alle mensilità non corrisposte, fino al momento della convalida di sfratto per morosità inquilino che può comunque arrivare anche dopo mesi e mesi dal decreto.

Quindi se si vuole essere in regola con il Fisco, i canoni di locazione non percepiti vanno dichiarati e tassati perché già pattuiti nel contratto di locazione regolarmente registrato. Poi se successivamente, viene notificata la convalida di sfratto per morosità dell'inquilino e se il procedimento si è concluso, prima del termine della presentazione della dichiarazione dei redditi, allora i canoni non percepiti possono non essere dichiarati e concorrerà alla formazione del reddito la sola rendita catastale rivalutata del 5% dell'immobile.

Se però il procedimento di sfratto si conclude dopo la presentazione del modello 730 o Unico, come si fa a recuperare le tasse pagate sui canoni di locazione non percepiti ma dichiarati?  In questo caso, il rimborso IRPEF che avviene sotto forma di credito di imposta si calcola sottraendo dal reddito complessivo l'importo dei canoni di locazione non percepiti e calcolando le tasse sul nuovo reddito. La differenza tra le imposte già pagate e quelle ricalcolate, è l'importo del credito di imposta che il contribuente potrà utilizzare nella prossima dichiarazione dei redditi con modello 730 o Unico. Si ricorda però che tale possibilità è prevista solo per gli immobili concessi in locazione ad uso abitativo per cui se la locazione è di tipo commerciale, il locatore dovrà comunque versare le tasse sui canoni di locazione non incassati e poi rivalersi sul locatario moroso.

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Commenti 1

francesco

25 giugno 2016 15:22

molto competente: esposizione esaustiva ed esposta in modo semplice e comprensibile a tutti