APE 2015 contratti locazione clausola da quando obbligo marca da bollo

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APE 2015 contratti locazione clausola da quando obbligo marca da bollo

APE 2015 contratti locazione, è la nuova certificazione energetica sugli edifici obbligatoria quando si propone e quindi si pubblicizza un immobile da mettere in affitto, si stipula un contratto di locazione o sub affitto, o quando vi è il trasferimento di proprietà con una compravendita.

Per i contratti di locazione e obbligo APE va fatta una distinzione importante, se l'immobile è oggetto di compravendita, nuovo contratto locazione da registrare presso l'Agenzia delle Entrate fatta eccezione per le singole unità immobiliari o di un trasferimento a titolo oneroso, è obbligatorio allegare l'attestazione energetica mentre se lo stesso immobile è oggetto di trasferimento a titolo gratuito o di affitto della singola casa ad uso abitativo, non c'è l'obbligo di allegare l'APE ma solo di dotarsi dell'attestazione,

 

Cos'è l'attestato di prestazione energetica edifici?

Il nuovo APE 2015 in vigore dal 1° ottobre è l'attestato di prestazione energetica sugli edifici che deve essere obbligatoriamente effettuata sull'immnobile se lo si vuole mettere in affitto.

L'APE attestazione prestazione energetica introdotto con la Legge del D.L. n.63/2013 e come chiarito dall'Agenzia delle Entrate circolare 31/E obbligo APE circa le novità introdotte dal Decreto sulle semplificazioni fiscali l’obbligo di allegare l’APE è per:

  • Contratti di trasferimento degli immobili anche se a titolo gratuito, pena la nullità, è entrato in vigore con DL Ecobonus ma poi il Dl Destinazione Italia ha eliminato la nullità, aumentando però la soglia delle multe per i trasgressori. Per cui, sui contratti compravendita degli immobili nei trasferimenti a titolo oneroso è obbligatorio l'APE.
  • Nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione: va inserita una clausola in sede di registrazione del contratto locazione con il nuovo modello RLI presso l'Agenzia delle Entrate. La clausola serve all’acquirente o al conduttore a dichiarare di aver ricevuto l’APE. In mancanza della dichiarazione, o nel caso in cui l'APE non venga allegato, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di una multa che può variare dai 3 mila ai 18 mila euro. Nelle locazioni di singole unità immobiliari, invece, la multa oscilla tra i mille e i 4 mila euro. Se il contratto ha una durata fino a tre anni, la sanzione è ridotta della metà mentre per i contratti di locazione di edifici residenziali di durata sotto ai 4 mesi non vi sono sanzioni per APE omesso
  • Contratti di trasferimento degli immobili a titolo gratuito: nel caso in cui sull'immobile che si riceve, non devono essere effettuate valutazioni non c’è nessun obbligo di allegare l’APE al contratto.

 

Obbligo APE contratti di Locazione, donazione e vendita:

Sono in vigore le nuove norme sulla semplificazione fiscale contenute nel Decreto legislativo 175/2014 attuativo della Delega fiscale (Legge 23/2014). Tra le nuove disposizione vi è anche quella riguarda l'obbligo APE da allegare ai contratti di compravendite e gli affitti. Secondo infatti la legge il DL 145/2013 convertito con la Legge 9/2014, questi tipi di contratti conclusi senza allegare l'attestato non sono nulli ma vengono puniti con una sanzione amministrativa da 3 mila ai 18 mila euro con l'obbligo di presentare e allegare l'APE entro 45 giorni.

APE 2015 vendita immobile, è obbligatorio dal 6 giugno 2013, ovvero, dalla data di entrata in vigore del D.L. n.63/2013 che ha di fatto sostituito il vecchio ACE con il nuovo modello di attestato di prestazione energetica per tutti gli atti che comportano il passaggio di proprietà a titolo oneroso di beni immobili. 

Per gli immobili messi in vendita prima del 6 giugno 2013 con il vecchio modello ACE, non c'è l'obbligo di richiedere il rilascio del nuovo modello APE, in quanto gli ACE rimangono comunque validi per 10 anni, ad esclusione dei casi in cui la certificazione energetica non sia più valida, ad esempio se si sono effettuati sull'immobile interventi di riqualificazione che ne hanno modificato o rinnovato l'efficienza energetica, oppure, se non si è provveduto a svolgere i controlli sulla caldaia con il bollino blu annuale obbligatorio per legge. Quindi riassumendo, secondo l’art. 6, comma 10, del Dlgs 192/2005, sono validi gli ACE rilasciati prima del 6 giugno 2013 perché validi per 10 anni come i nuovi APE. Pertanto, sulle compravendite di immobili a titolo oneroso è previsto l'obbligo APE.

Obbligo APE nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione , va inserita una specifica clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto l’APE. In mancanza della dichiarazione, o nel caso in cui l'APE non venga allegato, le parti sono entrambi resposabili in parti uguali, ad una multa che può variare dai 3 mila ai 18 mila euro. Per le locazioni di singole unità immobiliari, invece, la multa oscilla tra i mille e i 4 mila euro mentre se il contratto prevede una durata fino a 3 anni, la multa è ridotta della metà. La sanzione invece non si applica alle locazioni di edifici residenziali che durano meno di 4 mesi all’anno.

Obbligo APE donazioni riguarda l'obbligo di chi dona un immobile di far eseguire sull'edificio l'APE che non deve essere allegata necessariamente al contratto di trasferimento a titolo gratuito dell'immobile.

Obbligo di allegare APE contratto di locazione durata inferiore a 30 giorni: non è previsto l'obbligo in quanto il contratto non è oggetto di registrazione, ovvero quando l'affitto ha una durata inferiore di 30 giorni non va registrato.

 

Esenzione imposta di registro:

La risoluzione Agenzia delle Entrate n.83/E del 22 novembre 2013, ha provveduto a chiarire obblighi APE per marca da bollo e imposta di registro. In base a tale circolare, l'Agenzia ha quindi provveduto a specificare meglio che l'APE attestato di prestazione energetica, che va allegata obbligatoriamente ai contratti di vendita, trasferimenti di proprietà di immobili a titolo gratuito e ai nuovi contratti di locazione ed affitto non è assoggettata a marca d a bollo e imposta di Registro, in quanto il Tur, Dpr 131/1986 non prevede tali adempimenti.

In base a quanto sancito dal Tur articolo 11, Dpr 131/1986, l'APE non rientra tra gli atti che prevedono l'obbligo di pagamento e versamento dell'imposta di registro, in quanto l'APE rappresenta un atto integrativo el contratto di vendita, acquisto o trasferimento gratuito per cui è esente ai fini di imposta di registro.

Anche i contratti di locazione sono esenti dal pagamento dell'imposta di registro la loro registrazione all'Agenzia delle Entrate avviene tramite il nuovo modello RLI 2015 con il quale è possibile allegare atti e documenti tra cui l'APE.


Marca da bollo APE:

L'APE 2015 è esente dalla marca da bollo quando l'attestazione è allegata al contratto di locazione in originale o in copia semplice, in quanto l’attestazione viene presentata sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio e tali dichiarazioni sono esenti dal tributo (articolo 37, del Dpr 445/2000).

Quando, invece, la copia dell’Ape è accompagnata da una dichiarazione di conformità all’originale di un pubblico ufficiale, no vi è l'esenzione e il costo marca da bollo è di 16 euro a foglio (nota 1 all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Dpr 642/1972).

 

Clausola APE contratti di locazione:

L'APE sui nuovi contratti di locazione, è obbligatorio dal giugno 2013, con l'entrata in vigore del decreto APE attestato di prestazione energetica, DL 63/2013 art. 6, a modifica del d.lgs. 192/2005, che di fatto ha sostituito l’ACE, Attestato di Certificazione Energetica. Tale certificazione energetica, deve essere quindi allegata alla documentazione relativa all'immobile da affittare in quanto, il potenziale inquilino al momento della stipula o della presa visione dell'immobile, deve avere la possibilità di verificare la prestazione energetica della casa o del locale che intende prendere in locazione.

In altre parole, se si stipula un nuovo contratto di locazione, il locatore e il locatario dell'immobile, sono tenuti a dichiarare in sede di registrazione del contratto, di aver ricevuto o fornito la documentazione APE. La dicitura clausola APE è per esempio "il conduttore dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell'attestato relativo alla prestazione energetica dell'edifico o dell'unità immobiliare" oppure, può essere scritta sotto forma di dichiarazione da parte dell'affittuario di aver ricevuto dal locatore la documentazione relativa all'attestazione energetica.

In mancanza di tale clausola APE, le due parti sono soggetti ad una sanzione amministrativa divisa in parti uguali che va da 3 mila ai 18 mila euro. Per le locazioni di singole unità immobiliari, invece, la multa oscilla tra i mille e i 4 mila euro ridotte della metà, se il contratto dura fino a 3 anni.

Se comunque nella registrazione nuovo contratto di locazione modello rli è allegata nella documentazione, il modello APE va apposta la marca da bollo da 16,00 euro, contrassegno telematico per ogni 4 pagine o 100 righe, del contratto o del documento APE solo se chiara volontà delle parti allegare la certificazione e se è una dichiarazione conforme resa da un pubblico ufficiale.

L'APE attestato di prestazione energetica è obbligatoria solo se si stipula un nuovo contratto di locazione o un contratto di affitto commerciale da parte delle azienda.

L’obbligo da parte del locatore o del locatario, di dichiarare la calusola APE 2015 rinnovo e proroga contratto di locazione in essere, viene rinnovata e prorogata nei termini con una nuova scadenza.

 

Validità Ape 2015:

La validità APE 2015 ha una durata di 10 anni, termine che decorre a partire dalla data suo rilascio. L'attestazione di prestazione energetica, viene rilasciata su specifico modello conforme che deve essere aggiornato, ogni qualvolta vi sia un intervento di ristrutturazione e riqualificazione che interessa l'immobile oggetto di certificazione APE.

La durata decennale APE, è comunque a condizione che siano rispettate tutte le prescrizioni di controllo delle prestazioni energetiche dei singoli impianti di cui al decreto del 16 aprile 2013. Se tali controlli non vengono effettuati, l'APE perde efficacia al 31 dicembre dell'anno in cui tali controlli dovevano essere svolti. La validità dei vecchi ACE, rilasciati prima del 6 giugno 2013, ovvero, giorno di entrata del nuovo DL n. 63/2013 APE, sono validi “purché conformi alla Direttiva 2002/91/CE” ed in corso di validità.

 

Quanto costa, dove e come si richiede il rilascio?

Il rilascio APE 2015 può essere richiesto solo a ditte e tecnici abilitati e autorizzati dalla regione di residenza in base al possesso dei requisiti previsti dal D.P.R. 16 aprile 2013 n. 75, i cd. certificatori energetici autorizzati dalle regioni al rilascio APE.

In altre parole, i certificatori energetici sono tecnici abilitati per la progettazione di edifici e impianti, quali ad esempio ingegneri, geometri, architetti, periti edili, professionisti, iscritti obbligatoriamente ai rispettivi ordini e disporre del timbro valido ai fini APE. 

Una volta effettuato il sopralluogo e fornito il relativo preventivo, i certificatori rilasciano il modello APE al locatore ed entro 15 giorni provvedono ad inviare copia del certificato alla Regione o Provincia autonoma competente per territorio.

Quanto costa richiedere il rilascio modello APE? I costi per il rilascio modello APE, variano di molto perché in funzione sia delle caratteristiche dell’immobile, ovvero, in base alla grandezza della superficie e mq, tipologia di impianti, destinazione d’uso e la regione in cui è ubicato l’edificio o l’appartamento.

In media per il rilascio modello APE contratti di locazione per appartamenti di media dimensione è fisso mentre quello per immobili per uso commerciale, quindi negozi, uffici, capannoni è a discrezione del certificatore energetico e variano da 140,00 euro a 300 euro.

 

APE omesso o errato: sanzioni

Le sanzioni per omissioni modello APE sono stabilite dal nuovo articolo 15 del D.lgs. 192/2005, che prevede sanzioni di tipo amministrativo diverse a seconda che la violazione sia a carico del soggetto di volta in volta obbligato:

  • Ape 2015 Sanzioni mancato rispetto dei criteri di compilazione modello APE da parte del professionista abilitato: multa da 700 a 4.200 euro.

  • Sanzione per mancata allegazione nuovo APE in caso di interventi di nuova costruzione o ristrutturazione importante da parte del costruttore o proprietario: da 3.000 a 18.000 euro.

  • Sanzione per APE omesso in caso di vendita: da 3.000 a 18.000 euro

  • Sanzione per mancata dicitura APE nuovo contratto di locazione: da 3 mila ai 18 mila euro, nelle locazioni di singole unità immobiliari, invece, la multa oscilla tra i 1.000 e i 4 mila euro. Se il contratto ha una durata fino a tre anni, la sanzione è ridotta della metà

  • Sanzione  per mancata indicazione prestazione energetica su offerta pubblicitaria di vendita o locazione anche da parte di agenzia immobiliare: multa da 500 a 3.000 euro.

Non sono previste sanzioni amministrative in caso di violazione dell’obbligo di APE per gli atti di trasferimento a titolo gratuito.

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